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北京限价商品房如何一路走好

2006年全国建设工作会议上.健全城镇居民住房保障体系被明确为建设部在"十一五"期间的主要工作之一，缓解供应结构矛盾带来的房价控涨压力，同时解决中低收入者的住房保障问题已成为业界的普遍共识。然而，当近日有关部门透露可能向市场推出限价商品房的消息时，仍然是有人称道，有人质疑。

限价房是何性质?

限价商品房，顾名思义，本身要是商品房，且在价格上受到限制。它面向的应该是普通大众、中低收入家庭.这就使人不得不联想它究竟与现有的经济适用房有何差别。

对此，北京市房协委员蔡金水解释说，所谓经济适用房，主要是开发商在拿地环节不需要交土地出让金，同时还可拥有一系列减免税的优惠，这样较大地降低了开发商的开发成本，进而将房子的售价控制在较低水平之内；而限价商品房虽然名为商品房，必须照章纳税，缴纳土地出让金，表面看与经济适用房有所不同。实际上要想真正实行，仍离不开政府扶持，可能在信贷等其他环节有所优惠，故而差别不大。

中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞则指出，如果推出现价商品房，自然要考虑其与经济适用房是什么样的关系。通常有两种选择，要么取消经济适用房，只保留限价商品房；要么让限价商品房单独成为一种解决形式，与经济适用房并列。"这样，未来市场上房屋供应就会出现四种形式--商品房、经济适用房、限价商品房、廉租房，这实际上是扭曲了市场"。他指出，住房本来是一种消费品，对消费者来说，肯定是希望花钱少、房子的品质越高越好，但是对于供给一方来说，四种形式的供给方式，起点不同、市场规则不同，不能体现真正意义的供求关系。"等于是除了商品房以外.其他的供应形式背后都要有财政支持。但住房毕竟不是公共用品，是否该过多依靠政府支持，仍值得商榷。"

怎样"限"才更合理?

据北京市建委有关人士介绍，限价商品房这项政策并非北京首创。杭州、青岛等房价"过热"的二线城市都采用过类似的措施。市建委副主任苗乐如表示，政府将通过土地招投标的方式来为项目做出最高限价，但最终将价格限制额度尚未确定。

事实上这也验证了专家的分析。现价商品房与经济适用房的异曲同工之处，日后的售价将成为开发商能否拿到土地的一项重要指标，不仅要服从政府提出的售价限制，在有竞争的情况下。日后售价较低者才更有中标的可能。

蔡金水指出，实施限价商品房政策，一方面，政府要强制执行，另一方面，政府也要适当让利。对普通住宅来说，从供地开始，政府就要注意调控开发商拿地的成本，若动辄拍出天价，毫无疑问会对日后售价带来压力。

此外，在限价的类型上，他认为，未来实行的限价商品房应将房产所在地域与产品本身的档次结合起来考虑。限价房应该针对的是位置适中、价格偏高、面积在120平方米以下面向老百姓的普通住宅。其实以前也有过房子的售价标准，但那只是按不同区域划分的，今后若限价，还可根据不同的产品划定不同的价格水平。"

实施好不容易

业内人士认为，限价商品房的政策出发点是好的，如能实施得当，对于缓解北京市商品房供应结构存在的问题能够起到一定疏解作用。

"其实，对高档房例如别墅、高档公寓，并不需要限价，老百姓希望它卖得越贵越好，因为它占去了更多的资源。需要降阶的只是老百姓能住的房。"蔡金水说。

而北京商品房市场如果想通过限价商品房稳定房价涨幅，在政府的资源调配能力和监管力度方面的压力仍不小。牛凤瑞指出，实行限价房从拿地环节开始，鉴别成本就将非常高。不仅要在定价及供给量方面多方考虑.还要对购买者是否符合标准进行识别。短期来看，作为过渡政策还可以，但长期则不利于行业持续发展。同时，还要避免造成群众期望过高，避免经济适用房出现过的一些问题。

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